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持ち家と賃貸どっちがいいのか検証してみた

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私はもう自宅を所有していますが、もし賃貸だった場合との比較を分かる範囲でしてみます。

結論から申すと持ち家の方が私の場合お得でした。

持ち家3709万の出費

賃貸最安では6027万の出費

その内容は記事をお読み下さい

条件 

①人間平均寿命の85歳までをシミュレーションします

②今の自宅と同程度の広さの賃貸を比較します。約専有面積105平米

③住宅ローン控除も対象とします。最大400万

④賃貸の場合家賃補助が最大毎月4万あるので入れ込みます。

⑤自宅は固定資産税やリフォーム費用も配慮します。

⑥賃貸は2年に一度更新料有(家賃1カ月分)

この前提条件で検証します。

持ち家の内容ですが 

3910万で諸経費込みで購入。

35年ミックスローン(二つの借入に分けてます。)

内訳1つ目2000万が35年固定ローン0.96%

2つ目が1910万35年変動金利ローン0.545%

になります。

2016年当時ですので変動金利が少し高めです。

今最安がジャパネット銀行さんで変動金利0.415%ですから差額0.13%ですね。

毎月返済額だと2069円返済負担が減ります。

35年固定金利はあまり変化がないと思います。

多分ARUHI住宅ローンでも10年間固定0.71% 11年から35年まで0.96%しかも一般団信ですので保証が少ないと思います。

話がそれましたが毎月返済額は元金均等払いで毎月11万6441円です。

その他にかかる費用は

①固定資産税、都市計画税で年間10万 (22年経過すると6万程に下落します)建物の耐用年数の関係です。

②火災保険、地震保険年間4万

③15年に一度外壁塗装150万  3回実施で450万

④水回りリフォーム(お風呂、キッチン、トイレ2か所)20年に一度全取り換え1回辺り150万 2回実施で300万

これぐらいかと

残り人生55年としたら(今30歳で85歳まで生きるとして)

① 固定資産税、都市計画税 55年分550万

② 火災保険、地震保険を55年分220万

③ 外壁塗装 3回 450万

④ 水回りリフォーム 2回 300万

⑤住宅ローン総額返済額 4441万円

55年間の費用はざっくり5961万円

ここから私は住宅ローン控除が10年間で300万程引けます

5961万-300万=5661万になります。

同条件で賃貸の場合 同じ地域で専有面積も同じぐらいのを探します。

築24年  100平米 駅7分 15.9万

築5年  110平米 駅13分 16.8万

築4年 100平米 駅12分 18.3万 準 ハウスメーカー施工

この3つが出てまいりました。

条件に近い上2つを按分します。家賃16.3万と仮定

ってか貸戸建築年数にかかわらず家賃あまり変わらない気がする 情報が3件しかないから比較難しいが

シミュレーション①

55年借りるとすると55年×16.3万×12カ月=1億758万

更新料27回 440万

家財保険55年分 55万

合計1億1253円

あれ全然持ち家の方が安くないかい

差額5592万持ち家の方が得だ

勤め先からの家賃補助毎月4万を定年まで30年間貰うとする1440万の補助になる。

この家賃補助は所得の対象であるから20%税金がかかるであろう288万は税金

差額1152万の補助

それでも持ち家と差は4440万

う~んこれでは戸建不動産業者のカモになってしまうではないか!!!!!

私は考えた、、、、

賃貸の前提条件おかしくねぇかい

そもそも家賃55年間同じなんてありえへん

もう一度検索する

基本的には家賃は新築より30年経過すると25%~30%下落する

専有面積が広ければ広いほどこの下落率は大きい。

シミュレーション変更②

10年目まで家賃16.3万 1956万+更新料81.5万=2037万

11年目から家賃14.6万 10%下落 1752万+73万=1825万

21年目から家賃13万 当初より20%下落 1560万+65万=1625万

31年目から家賃11.4万 当初より30%下落 1368万+57万=1425万

41年目から家賃9.8万 当初より40%下落 588万+19.6万=607万

46年目から家賃9万 当初より45%下落 1080万+45万=1125万

合計8644万+家財保険55万-家賃補助1152万=7547万が賃貸のリアルに近い金額

そういえば家の近所で築40年オーバーの一戸建て貸家9万で以前募集してたわ

自宅 総額5661万円

賃貸 総額7547万円

になりました。

この差額を埋めるには逆算で1886万の差額があるからこれを55年で割り

毎月3万安い部屋に住めれば差額は0になります。

同じ間取りで同じエリアはまず不可能でしょう。

これを実現するには

シミュレーション③

子供幼少期は50平米 5年目まで 家賃6万 360万+更新料12万=372万

子供が思春期時は100平米 6年目から26年目まで  家賃14万 3360万+140万=3500万

子供が巣立ったら50平米 27年目から55年目まで 家賃6万 2016万+84万=2100万

合計5972万+家財保険55万=6027万

であれば現実的です。

最後に持ち家って更地で換金できますよね

38坪あるので相場見ると坪60万程

38坪×60万=2280万

手数料等6% -136万

建物解体費用建坪6万 -192万

差引1952で売却出来そう。

そう考えるとやはり持ち家が私の場合得でした

いくら最終違うかというと

結論

持ち家3709万の出費

賃貸最安では6027万の出費

差額2318万持ち家がお得と結果が出ました。

家買おうかなと悩まれてる方いれば最寄り駅や購入希望物件など情報頂ければ無料でシミュレーション致しますよ。ご連絡下さい。

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